Ипотека муаммоси: қиммат фоизлар, бирламчи ва иккиламчи бозор фарқлари, субсидия

Инсоннинг асосий эҳтиёжларидан бири бошпанага эҳтиёждир. Аҳоли сони йилдан-йилга ошиб бораётган бўлса-да, 2016 йилгача Ўзбекистонда, жумладан, пойтахтда янги турар жойлар деярли қурилмади. Халқ орасида “банк уйлари” деб ном олган кўп қаватли уйлар эса, гарчи марказий ҳудудларда қурилгани ва сифати билан ажралиб турса-да, қиймати аҳоли ўртача даромадлари кўрсаткичларига нисбатан анча баландлиги, ипотека кредитлари бериш хизматининг деярли йўқлиги боис, турар жойга бўлган талабни 1 фоизга ҳам қондира олмасди. Ипотека кредитлари берилса ҳам фоизлари жуда баланд ва талаблари жуда қаттиқ эди. Янги уйлар қурилмаслиги натижасида турар жойларнинг нархлари аҳоли даромадаларибилан солиштирганда баландлигича қолаверди.

Шунга қарамасдан, Тошкент шаҳрида рўйхатдан ўтиш деярли имконсиз қилиб қўйилгани, Тошкент “пропискаси” уй сотиб олиш учун асосий талаб сифатида ўрнатилгани боис, янги уйларни сотиб олишга талабнинг, пировардида эса бундай уйларни қуришга истакнинг ортишига йўл бермаган. Шундай бўлса-да, пойтахтдан бошқа ҳудудларда иш ўринлари тақчиллиги, ҳаёт шароитлари ниҳоятда оғир бўлгани сабабли, халқнинг Тошкентда яшаш ва ишлашга қизиқиши, пойтахтда ўз уйига эга бўлиш истаги ҳеч қачон сўнмаган. Натижада хонадонларнинг нархлари баландлигича қолаверди.

Бундай шароитда уй сотиб олишга қурби етмаган аҳоли қатламлари учун ипотека кредитлари сув-ҳаводек зарур бўлса-да, ўз халқига, унинг тўлов қобилиятига ишончсизлик ва унинг дардига қулоқ тутмаслик ҳамда менсимаслик сиёсати боис, ўтган йиллар давомида бу йўналишда реал ва самарали қадамлар қўйилмади.

Ипотека кредитлари – ягона чорами?

Бироқ Ўзбекистон очиқлик, демократик ва иқтисодий ўзгаришларга юз тутгач, аҳолининг фаровонлиги ортиб, турли бюрократик ва иқтисодий тўсиқлар олиб ташлана бошлади. Аввалига фоизлари баланд бўлса-да, ипотека кредитлари бериш йўлга қўйилди. Кўплаб турар-жой бинолари қуриляпти. Бундай ўзгариш кўчмас мулк бозоридаги нархларнинг анчайин чўнтакбоп бўлишига олиб келади. Уй-жой нархлари нисбатан тушди.

Лекин 2022 йилда Россиянинг Украинага бостириб кириши ва оммавий ҳарбий сафарбарлик эълон қилиши ортидан, мазкур адолатсиз урушда қон тўкишни истамаган милллионга яқин россияликлар мамлакатларини тарк этиб, хорижга қочишга мажбур бўлишди. Уларнинг Тошкентдан бошпана сотиб олишга тўсатдан ва кескин ошган талаблари кўчмас мулк нархларининг 2-3 баравар ўсишига олиб келди. Гарчи бу релокантларнинг аксарият қисми кейинчалик бошқа давлатларга ўтиб кетган бўлса-да, кўчмас мулк бозоридаги нархлар баландлигича қолди. Бундай вазият эса хонадон сотиб олиш учун шартлари қулай ва фоиз юки енгил ипотека кредитларига эҳтиёжнинг янада ортишига сабаб бўлмоқда.

Айни пайтда Ўзбекистонда фаолият юритувчи банклар икки турдаги ипотека кредитларини таклиф қилишмоқда:

• оддий (янги қурилган турар-жойларга ҳам, иккиламчи бозордаги хонадонлар сотиб олиш учун ҳам);
• давлат дастурига мувофиқ (янги қуриб, фойдаланишга топширилган турар-жойлардаги хонадонларни сотиб олиш учун).

Ҳар икки ҳолат учун ҳам кредитни расмийлаштириш тартиби деярли бир хил. Биринчи марта банкка мурожаат қилганда камида охирги 6 ой учун даромадлар ҳақидаги маълумотномани кўрсатиш лозим. Aгар қарзни тўлаш учун маблағ етарли бўлмаса, биргаликда қарз олувчини жалб қилиш мумкин. Энг муҳими, кредит олишга талабгорнинг бошқа кредитлар бўйича ёпилмаган қарзлари бўлмаслиги лозим.

Aгар кредит бериш шартлари қарз олувчини қониқтирса, кейинги босқичга — хонадонни танлаш, мулк эгаси ёки ишлаб чиқарувчи билан дастлабки шартнома тузиш, мустақил баҳолашни ўтказишишларига ўтиш мумкин.

Айрим банкларда имтиёзли муддат ҳам кўзда тутилган бўлиб, қарздор 2 ойдан 2 йилгача бўлган муддатда қарзнинг фоизини тўлаб боради холос. Мижоз имтиёзли муддатда асосий қарзни тўламай туради.

Ҳозирга келиб, ипотека олиш имкониятлари анча кенгайганини алоҳида таъкидлаш лозим. Жумладан, ипотека ставкалари ўтган йилга нисбатан бир неча пунктга пасайган. Давлат дастури бўйича берилаётган кредит фоизлари эса аввалгича — йилига 17-18% кўрсаткичида қолмоқда.

Шу билан бирга, ипотека кредитларини тақдим этиш учун мижознинг тўлов қобилиятига қўйилган шартлар ҳам юмшатилмоқда. Жумладан, ўтган йилнинг 1 ноябридан бошлаб, фақат “қути” шаклидаги, яъни тўла таъмирдан чиқарилмаган янги уйларни сотиб олиш учун ҳам ипотека кредитлари беришга рухсат берилди.

Шунингдек, 2023 йил 13 апрелда президент “2023 йилда бозор тамойилларига асосланган ипотека кредитлари орқали аҳолини уй-жой билан таъминлаш дастурини амалга ошириш чора-тадбирлари тўғрисида”ги фармонни имзолади. Ипотека кредитлари орқали аҳолини уй-жой билан таъминлашга қаратилган ушбу фармонга кўра, жисмоний шахсларга ипотека кредити беришнинг замонавий ва барқарор тизимини шакллантириш, уй-жой шароитини яхшилашга муҳтож бўлган оилаларни давлат томонидан манзилли қўллаб-қувватлаш, маҳаллий ва халқаро капитал бозорларида молиявий ресурсларни жалб қилиш ва кейинчалик уларни ипотека кредитларини қайта молиялаштиришга йўналтириш мақсади назарда тутилган.

Жорий йил 1 майдан кучга кирган янги фармонга кўра, уй-жой сотиб олиш истагини билдирган, бироқ расмий даромад манбаига эга бўлмаган мижозларнинг тўлов қобилиятини баҳолашда уларнинг банк карталаридаги пул айланмалари, ижара ва коммунал хизматлар учун тўловлар ҳамда бошқа харажатлар инобатга олинадиган бўлди.

Шунингдек, аҳолининг муҳтож қатламига турар-жой нархининг ўртача 15 фоиз миқдоридаги бошланғич бадални бюджетдан ажратилган маблағлар — субсидия ҳисобига қоплаб бериш йўлга қўйилди.

Қайд этиш жоиз, Вазирлар Маҳкамасининг 2020 йил 25 мартдаги 182-қарорига мувофиқ, ижтимоий мезонларга мос келувчи даромади юқори бўлмаган фуқароларга субсидия маблағлари ажратиш белгиланган.

Субсидия маблағлари сотиб олинадиган квартира жойлашуви ва майдонидан қатъи назар, дастлабки бадалнинг бир қисмини қоплаш учун қатъий белгиланган 32 млн. сўм, фоиз тўловлари бир қисмини қоплаш учун эса биринчи 5 йил давомида 10 фоизлик пунктдан ошган қисмига тўланади. Субсидияларга ҳақли қатламни аниқлаш мезонлари ҳам ўзгарди. Ижтимоий ҳимояга муҳтож шахслар рўйхатига ёш оилалар ва 30 ёшгача бўлганлар, шунингдек, узоқ ҳудудлардаги бюджет ташкилотларида меҳнат қилаётган мутахассис ва тиббиёт ходимлари ҳам киритилди.

Давлат дастури бўйича ипотека

Давлат дастури бўйича ипотекани ҳозир 11 та банкда расмийлаштириш мумкин. Фоиз ставкаси йилига 17-18% ни ташкил этади. Кредит 20 йилга берилади.

Бироқ бу ўринда ипотека кредити учун маблағнинг чекланганини таъкидлаб ўтиш лозим. Масалан, Тошкент шаҳрида бу чеклов 416,5 млн. сўм, вилоятлар учун 327,2 млн. сўм этиб белгиланган.

Нега айнан 416,5 миллион?

Шу ўринда ҳақли савол туғилади? 416 миллионлик лимит қандай мезонлар асосида белгиланган? Ҳозир бу пулга Тошкентда ҳатто 1 хонали хонадон топиш ҳам қийин.

Биз суҳбатлашган кўпгина давлат ва шахсий банкларнинг маъсул ходимлари айтишича, бу рақамни банклар эмас, Молия ва иқтисодиёт вазирлиги белгилаган. Катта эҳтимол билан, бозордаги ўртача нарх асос қилиб олинган. Аммо кўчмас мулк бозоридаги нархлар динамикаси ёхуд инфляция бу чекловга қанчалик таъсири қилиши номаълум.

Хусусан, Марказий банк департаменти бош иқтисодчиси Дилшод Абдуллаевнинг айтишича, ҳозирда тижорат банклари томонидан “Ўзбекистон ипотекани қайта молиялаштириш компанияси” АЖ ресурс маблағлари ҳисобидан келгусида қоплаб бериш шарти асосида бирламчи ва иккламчи бозордан уй-жой сотиб олиш учун 400 млн. сўмгача ипотека кредитлари ажратилмоқда.

Мазкур ипотека кредитларини молиялаштириш учун ресурс маблағлари тижорат банкларига “Ўзбекистон ипотекани қайта молиялаштириш компанияси” АЖ орқали Осиё тараққиёт банкининг лойиҳа ҳужжатлари асосида ажратилади.

Лойиҳа ҳужжатларида бир қарз олувчига ажратиладиган ипотека кредитларининг юқори миқдори 400 млн. сўмгача этиб белгиланган.

Шунингдек, бугунги кунда “Ўзбекистон ипотекани қайта молиялаштириш компанияси” АЖ томонидан Осиё тараққиёт банки билан ҳамкорликда бир қарз олувчига ажратиладиган ипотека кредитларининг юқори миқдорини ошириш борасида музокаралар олиб борилмоқда.

Бундан ташқари, даромад миқдори паст бўлган фуқаролар учун, яшаш жойи ҳамда хонадон баҳосидан қатъи назар, 32 млн. сўм миқдорида субсидия тўлаб берилади.

Субсидиялар ҳатто сотиб олинаётган хонадон нархи ипотека кредити максимал маблағидан ортиқча бўлган ҳолатда ҳам тўлаб берилади. Бунда ортиқча қийматни қарз олувчи шахс ўз шахсий маблағлари ҳисобидан қоплайди.

Иккиламчи бозорда нима айб?

Бироқ яна бир муаммо борки, кредит олишни ният қилган мижозларнинг норозилигига сабаб бўлмоқда. Бу — бирламчи ва иккиламчи бозордаги турар-жойлар учун кредит ажратиш шартлари икки хиллиги билан боғлиқ. Аниқроғи, иккиламчи бозордан сотиб олинаётган уйларга банклар “ўгай кўз билан” қарашади — кредит фоизлари баландроқ бўлади.

Буни Марказий банк департаменти бош иқтисодчиси Дилшод Абдуллаев қуйидагича изоҳлади:

“Тижорат банклари томонидан аҳолига ажратилаётган ипотека кредитлари фоизларини белгилашда бир қатор омиллар инобатга олинади.

1. Ипотека кредитларининг молиялаштириш манбалари.

Қайд этиш жоизки, бугунги кунда банклар томонидан кредитларни молиялаштириш манбаларидан келиб чиқиб, 3 хил турдаги ипотека кредитлари ажратилмоқда:

а) Президентнинг 2021 йил 9 декабрдаги 33-фармонига асосан тижорат банклари томонидан Иқтисодиёт ва молия вазирлиги ресурс маблағлари ҳисобидан ажратилаётган ипотека кредитлари.

Мазкур ипотека кредитлари 20 йил муддатга Қорақалпоғистон ва вилоятларда 327,5 млн. сўмгача ва Тошкент шаҳрида 416,5 млн. сўмгача, 15 фоиз миқдорида бошланғич бадал тўловига эга бўлган фуқароларга ўртача 18-19 фоиз ставкасида ажратилмоқда.

б) “Ўзбекистон ипотекани қайта молиялаштириш компанияси” АЖ ресурс маблағлари ҳисобидан бирламчи ва иккламчи бозордан уй-жой сотиб олиш учун 20 йил мудатга 400 млн. сўмгача бозор фоизларида йиллик 18 фоиз ставкасида, уй-жойларни қайта таъмирлаш учун 10 йил муддатга 80 млн. сўмгача ипотека кредитлари ажратилмоқда.

в) тижорат банклари ўз ресурс маблағалари ҳисобидан ажратилаётган ипотека кредитлари.

Мазкур ипотека кредитлари юридик ва жисмий шахсларнинг депозит ва омонатлари ҳамда бошқа жалб қилинган манбалар ҳисобидан молиялаштириши туфайли ушбу кредитлар ўртача 24-25 фоиз ставкада ажратилмоқда.

2. Ипотека кредити ҳисобига сотиб олинаётган уй-жойларнинг фойдаланиш муддатлари.

Бирламчи уй-жой бозоридан сотиб олинадиган хонадонларнинг фойдаланиш муддати иккиламчи бозордан сотиб олинадиган хонадонларга нисбатан узоқ бўлиши ипотека кредити ҳисобига сотиб олинган кўчмас мулкнинг барқарор гаров объекти сифатида баҳоланишига, мавжуд рискларнинг олдини олишга ҳамда ипотека кредитлари бўйича фоизларни пастроқ белгилашга асос бўлади.

3. Тижорат банклари томонидан Президентнинг 2023 йил 13 апрелдаги 51-фармонига мувофиқ тижорат банкларига қарз олувчи томонидан тўланадиган дастлабки бадал миқдори, имтиёзли давр ва бошқа кўрсаткичлардан келиб чиқиб ипотека кредитлари бўйича табақалаштирилган фоиз ставкаларини ўрнатиш мумкин.

Нима бўлганда ҳам, аҳолининг уй-жойга бўлган эҳтиёжини қоплаш учун деярли асосий “нажот қалъаси” бўлмиш ипотека кредитлари олиш шартлари осонлаштирилиб, имкониятлари кенгайтириб бориляпти. Бундай ижобий тенденция натижасида 2023 йилнинг январь-май ойлари давомида аҳолига ажратилган ипотека кредитлари 5,8 трлн. сўмни ташкил этиб, 2022 йилнинг мос даврига нисбатан қарийб 1,1 баробарга ошди ҳамда уларнинг қолдиғи жорий йил 1 июнь ҳолатига 50,2 трлн. сўмга етди.

Шундан, 3 025 нафар субсидия хабарномаси мавжуд даромади юқори бўлмаган фуқароларга 745,2 млрд. сўм миқдорида ипотека кредитлари ажратилиб, уларнинг жорий йил январь-май ойларида ажратилган ипотека кредитларидаги улуши 13 фоизни ташкил этган, дейди Марказий банк масъул ходими.

Бироқ бу чора-тадбирларни етарли, деб бўлмайди. Халқаро ташкилотларнинг ҳисоб-китобларига кўра, Ўзбекистонда аҳоли эҳтиёжини тўла қондириш учун ҳар йили 145 минг хонадондан иборат уйлар қуриш керак. Бироқ Ўзбекистонда ҳар йили ўртача 40 000 хонадондан иборат уйлар қурилмоқда. Демакки, ипотека кредитлари олишни осонлаштириш мавжуд улкан муаммонинг фақат бир қисмини ҳал қилади холос.