Уй-жой харидида алданиб қолмаслик учун нималарга эътибор бериш керак?
Аслида бозорда бундай “жуда ноёб” таклифлар деярли бўлмайди. Агар таклиф ҳаддан ташқари яхши кўринса, албатта, шубҳа қилиш керак, дейди мутахассис.
Мамлакатимизда охирги йилларда янги турар жой мажмуалари қурилиши кўпайди, бозорда таклифлар етарли. Бироқ танлов кўп бўлгани сари хавф ва хавотирлар ҳам ортяпти – айрим фуқаролар фирибгар қурувчилар ёки нотўғри реклама қурбонига айланмоқда.Хўш, кўчмас мулк харид қилишда нималарга эътибор бериш керак?
Ишон, аммо текшир!
Ўзбекистонда кўчмас мулк бўйича сертификатланган ва тажрибали мутахассис Goodland property компанияси раҳбари Сардор Усмановнинг айтишича, харидорлар энг кўп қиладиган хато – қарорни ҳиссиёт асосида қабул қилишдир.
“Аксарият ҳолатларда мижозлар хонадон харид қилаётганда ҳиссиётга берилади. Фирибгар қурувчилар жуда жозибадор таклифлар ва реклама кампаниялари билан ишлайди. Аслида бозорда бундай “жуда ноёб” таклифлар деярли бўлмайди. Агар таклиф ҳаддан ташқари яхши кўринса, албатта, шубҳа қилиш керак”, – дейди Сардор Усманов.
Экспертга кўра, айнан шу пайтда харидор қурувчининг тажрибаси, фаолият тарихи ва ҳуқуқий ҳужжатларини текширишни унутиб қўяди.
Қурувчининг қонунийлиги қандай текширилади?
Қурилишнинг қонунийлигини текширишда энг муҳим ҳужжатлардан бири – Давлат архитектура-қурилиш назорати (ДАҚН) органида объектнинг рўйхатдан ўтказилганидир. Ушбу рўйхатдан ўтказиш қурилиш лойиҳаси тасдиқланиб, давлат экспертизасининг ижобий хулосаси олинганидан сўнг амалга оширилади ва қурилиш ишларини бошлаш учун мажбурий ҳисобланади.
Шунингдек, давлат экспертизаси хулосаси ҳам алоҳида аҳамиятга эга. Мазкур ҳужжатда лойиҳанинг асосий параметрлари – биноларнинг қаватлилиги, техник ва меъморий кўрсаткичлари ҳамда амалдаги шаҳарсозлик меъёрларига мувофиқлиги акс эттирилади. Экспертизанинг ижобий хулосасисиз объектни ДАҚНда рўйхатдан ўтказиш мумкин эмас.
Қурилиш объектлари ҳақида қўшимча маълумотларни расмий давлат порталлари орқали ҳам текшириш мумкин. Хусусан, ушбу платформаларда қурилишнинг бошланиш ва якунланиш муддатлари, қурувчи ташкилот, таъсисчилар, низом фонди ва бошқа очиқ маълумотлар жойлаштирилади:
• https://monitoring.mc.uz/objects
• https://dshk.shaffofqurilish.uz/
Ушбу манбалар фуқароларга қурилиш лойиҳалари бўйича очиқ ва шаффоф ахборот олиш имконини беради ҳамда қарор қабул қилишда муҳим ёрдамчи восита ҳисобланади.
Қурилиш компанияси ва объектнинг қонунийлигини текшириш бир нечта босқичда амалга оширилиши мумкин. Аввало, давлат хизматлари портали орқали очиқ реестрлардан фойдаланиб, компания ҳақида умумий маълумот олиш тавсия этилади. Хусусан, қурилиш компаниясининг СТИР рақами орқали унинг давлат рўйхатидан ўтган-ўтмагани ва ҳуқуқий мақоми текширилади.
Шундан сўнг, ер участкасининг кадастр рақами мавжуд бўлса, уни davreestr.uz платформаси орқали текшириш мумкин. Бу ерда ер ва биноларнинг кимга тегишли экани, қайси юридик шахс номига расмийлаштирилгани ҳамда мулкий ҳуқуқ турлари акс этади.
Қурилиш ишлари учун берилган рухсатномаларнинг амал қилиш муддатига ҳам эътибор қаратиш лозим. Одатда бундай рухсатномалар маълум муддатга берилади ва уларнинг амал қилиш санаси муҳим аҳамиятга эга.
Бундан ташқари, my.soliq.uz портали орқали қурилиш компаниясининг солиқ ҳолати, фаоллиги ва молиявий интизоми ҳақида очиқ маълумот олиш мумкин.
Шуниндек, фуқаролар қурувчи ёки объектнинг қонунийлиги хусусида шубҳа туғилса ёхуд компания ҳужжатларни тақдим этишни пайсалга солса, Тошкент шаҳри ҳокимлиги матбуот хизматининг poytaxtuz_bot расмий ботига мурожаат қилиб, кўчмас мулкнинг ҳуқуқий ҳолати ҳақида маълумот олишлари мумкин.
Шартнома – энг муҳим ҳужжат
Эксперт шартномани имзолашда шошилмасликни қатъий тавсия қилади.
“Шартномани албатта диққат билан ўқиш керак. Агар тушунарсиз жойлари бўлса, юристга кўрсатиш керак. Юрист келажакда муаммо келтириб чиқарадиган бандларни олдиндан кўрсатиб беради”, – дейди у.
Экспертнинг фикрига кўра, айрим ҳолларда қурилиш талабларга жавоб бермагани учун тўхтатилган бўлади, лекин сотув бўлими ишлашда давом этаверади. Ёки қурувчи 7 қаватга рухсат олиб, амалда 10 қаватли уй қуриб сотади, натижада кейин кадастр ҳужжатларини олиш имкони бўлмайди.
Эскроу-ҳисоб жорий этилишининг оқибатлари
Уй-жой харид қилишда эскроу-ҳисоб – бу харидор хонадон учун тўлайдиган маблағни жойлаштирадиган махсус банк ҳисобидир. 2025 йил 1 июлдан бошлаб Ўзбекистонда улушли қурилиш учун эскроу-ҳисоблар жорий этилган ва 2026 йил 1 январдан улар мажбурий тартибда қўлланилиши белгиланган.
Бу тизимнинг ишлаш механизми оддий: Аввал харидор шартномани имзолайди ва маблағни эскроу-ҳисобга ўтказади. Банк маблағни музлатади ва воситачи сифатида иштирок этади. Объект фойдаланишга топширилиб, мулк ҳуқуқи рўйхатдан ўтказилгандан сўнг, банк маблағни қурувчига ўтказади. Агар қурилиш тўхтаб қолса ёки қурувчи банкрот бўлса, пул улуш тўлаган мижозга қайтарилади. Шу тариқа, бу схема ҳар икки томонни ҳимоя қилади: қурувчи маблағ мавжудлигидан хотиржам бўлади, харидор эса пулини йўқотмаслигига кафолат олади.
Лекин экскроу-ҳисоб тизимининг ижобий томонларига қарамай, айрим салбий жиҳатлар ҳам мавжуд. Аввало уй-жойлар нархи кўтарилади. Банклар қурувчиларга фоиз эвазига кредит беради ва бу харажатлар охир-оқибат уй-жой нархига қўшилади. Шунингдек, прогнозларга кўра, эскроу-ҳисоблар жорий этилиши уй-жой қийматини 5-15 фоизга ошириши мумкин. Россияда эса бу тизим жорий этилгач, нархлар 30 фоизгача ошган.
Қолаверса, кичик компаниялар кредит молиялаштиришни ололмаслиги сабаб бозордан чиқиб кетиши мумкин. Шунингдек, жаҳон амалиётида эскроу-ҳисоблардаги депозитлар маълум бир сумма доирасида суғурталаш билан ҳимояланади. Ўзбекистонда ҳам шунга ўхшаш механизм муҳокама қилинмоқда, аммо кафолат чексиз бўлмайди.
Бу механизм бозорда шаффофлик ва ишончни оширса-да, иқтисодий оқибатлари ҳам бор.
“Халқаро тажрибага қарасак, эскроу-ҳисоблар айрим ҳолатларда уй-жой нархларининг ошишига олиб келган. Шунингдек, кичик қурувчи компаниялар бозордан чиқиб кетиши мумкин”, – дейди эксперт.
Янги уй олган маъқулми ёки эски уй?
Мутахассис бу саволга аниқ жавоб беради – янги уй маъқул.
“Ҳозирги эски уйларнинг кўпчилиги 1970-йилларда қурилган. Уларнинг камида 70 йиллик “умри” ўтиб бўлган. Бу уйларда келажакда фарзандларингиз ҳам яшашини ҳисобга олишингиз керак”, – дейди эксперт.
Янги уйларнинг афзалликлари кўп: замонавий инфратузилма, автотураргоҳ, янги қувурлар, лифтлар, ободонлаштирилган ҳудуд. Эски уйларда эса паркинг (автотураргоҳ) энг катта муаммолардан бири.
Янги уйларнинг ягона камчилиги – дастлабки 1-2 йилда таъмир ишлари сабабли шовқин бўлиши.
“Лекин бу вақтинчалик. Кейин ҳамма жойлашиб олади ва қулоғингиз тинчийди”, – дейди у.
Шунингдек, янги уйларни харид қилиш осонроқ: ипотека фоизлари бирламчи бозорда пастроқ (17-18%), муддатли ва ҳатто фоизсиз муддатли тўлов имкониятлари мавжуд. Иккиламчи бозорда эса 24-26 фоиз.
Бундан ташқари, “янги уйлар сифатсиз ва омонат қуриляпти” деган гаплар ҳам асоссиз. Шаҳар бедарвоза эмас, ҳамма ҳужжатлар ва жараёнлар назорат остида бўлади.
Хулоса
Мутахассиснинг таъкидлашича, уй-жой харидида энг муҳими – шошмаслик, ҳужжатлар ва шартномадаги шартларни текшириш ва профессионал маслаҳат олишдир. Ана шунда кўчмас мулк хариди ортиқча хавотирларсиз, хотиржамлик билан амалга ошади.
“Агар харидорлар асосий жиҳатларни унутмаса, уй-жой сотиб олиш улар учун муаммо эмас, балки қувончли воқеага айланади”, – дея хулоса қилади эксперт Сардор Усманов.
Абулфайз Сайидасқаров тайёрлади.