Ижара инқирози: Тошкентда кўп уй қурилса-да, ижара нега арзонлашмаяпти?

Сўнгги йилларда Тошкент улкан қурилиш майдонига айланди. Пойтахтнинг деярли ҳар бир туманида янги турар-жой мажмуалари, осмонўпар бинолар ва “премиум” янги уйлар қад кўтармоқда. Албатта, бундан мақсад – аҳолини уй-жой билан таъминлаш, бозорда таклифни кўпайтириш ва нархларни барқарорлаштиришдан иборат. Аммо амалда бошқа манзара кузатилмоқда: ижара нархлари тушиш ўрнига янада ошиб боряпти.

Шу йил баҳорида Тошкент ижара бозори яна кескин қимматлашди. Иқтисодий тадқиқотлар ва ислоҳотлар маркази маълумотларига кўра, апрел ойида пойтахтда ижара нархи бир ойнинг ўзида 3,4 фоизга ўсиб, ўртача ҳар квадрат метр учун 9,2 долларга етган. Мартда 2,7 фоиз, февралда 2,3 фоиз ўсиш кузатилган.

Бу эса жамиятда муҳим ва ҳақли саволни туғдирмоқда: шунча уй қурилаётган бўлса, нега ижара ҳамон қиммат?

Муаммо – уйлар сонида эмас, қандай уйлар қурилаётганида

Иқтисодчиларнинг таъкидлашича, бозорда “уйлар кўпайиши” ҳар доим ҳам “арзонлашиш” дегани эмас. Чунки Тошкентда қурилаётган уйларнинг катта қисми аҳолининг ўрта ва паст даромадли қатлами учун имконият эмас, балки инвестиция ва капитал сақлаш воситасига айланмоқда. Яъни бу янги уй ва хонадонларни сотиб олаётган айрим харидорлар уни ижарага қўйиб пул ишлаш ёки ўз маблағини инфляция ва бошқа хатарлардан омон сақлашни мақсад қилишяпти. Шунингдек, яқин ва узоқ истиқболда кўчмас мулк нархининг ортиб боришидан фойдаланиб, қимматроқ сотишни режалаштиради.

Янги уйларнинг ҳамёнбоп ва ҳаммабоп эмаслиги сабабларидан бири – айниқса марказий ҳудудларда қурилаётган “элита” мажмуаларининг нархи оддий оилалар имкониятидан анча юқори эканидир. Натижада бозорда квадрат метрлар кўлами кўпайса ҳам, ҳақиқий эҳтиёж учун мос ва арзон квартиралар тақчиллиги сақланиб қолмоқда.

Ипотека кредити шартларининг вазиятга таъсири

Албатта, ҳозирги дунёда катта шаҳарларда бир зумда нақд пулга уй сотиб олиш имконияти аксарият аҳоли учун имконсиз. Кўпчилик ипотека қарзи олиб, уй-жой харид қилади.

Аммо бу борадаги вазият ҳам Ўзбекистонда мақтангулик эмас – йилига 17-28%. Бошланғич тўлов камида 20-25%.

Қиёслаш учун, АҚШда – 6-6,6%, Германияда – 3,6%, Францияда – 2-3%, Финляндияда – 1-2%.

Постсовет давлатларини олсак, Россияда – 6-8%, Қозоғистонда 7-12% (ёш оилалар учун бундан ҳам паст фоизли имтиёз), Қирғизистонда – 14-18% ни ташкил этади.

Тожикистонда эса ипотека ва кўчмас мулк бозоридаги вазият худди биздаги 2016 йилгача бўлган вазиятга ўхшаш – бу ерда ипотека бозори кичик ва чекланган. Кредитни фақат айрим банклар беради.

Ипотека кредитлари қиммат (26-33%), дастлабки тўлов талаби юқори (камида 30%), кредит муддати максимум 3 йил.

Тошкентга аҳоли оқими тўхтамаяпти

Ижара қимматлашувининг энг асосий омилларидан бири – доимий аҳоли босими ҳамда урбанизация билан боғланади. Вилоятларда меҳнат ва яшаш учун имкониятлар Тошкентдагидан фарқ қилиши боис, одамлар пойтахтга кўчиб ўтмоқда.

Чунки Тошкент – нафақат Ўзбекистоннинг сиёсий маркази, балки энг катта меҳнат бозори, асосий университетлар маркази, бизнес ва IT маркази, миграция нуқтасига айланиб бўлган. Ҳар йили минглаб талабалар, ички мигрантлар, вилоятлардан иш излаб келганлар, хорижий компания ходимлари, релокантлар пойтахтга кўчиб келмоқда.

Биринчи маъмурият даврида аҳоли мобиллигини чеклаган ва кўплаб ривожланиш имкониятларидан маҳрум қилган “прописка” тизимининг 2016 йилдан кейин юмшатилиши ҳам Тошкентга кўчиш кўламини оширди. Авваллари пропискасиз Тошкентдан уй харид қилиб бўлмагани боис, янги уйларнинг сотилиши ҳам суст эди. Аммо чекловларнинг бекор қилингани талабни оширди ва табиийки кўчмас мулк нархини ҳам муттасил ортиб боришига сабаб бўлди.

Иккинчи оқим эса 2022 йилда Россиянинг Украинага бостириб кириши ортидан бошланди. Кўплаб Россия фуқаролари урушга боришдан қўрқиб, яқин қўшни давлатларга, жумладан, Ўзбекистонга қочиб кела бошлади. Улар нафақат ўзлари яшаши, балки олиб қочиб келган капиталларини сақлаш учун ҳам кўчмас мулк харид қилишди. Бу жараён нафақат турар-жойлар, балки ижара нархларининг кескин кўтарилиб кетишига сабаб бўлди.

Ҳозир ҳам Россиядан релокантлар кўчиб келмоқда. Аммо энди улар урушга мобилизациядан эмас, балки Путин Россиясида инсон ҳуқуқлари ва Интернет чекланаётгани, шунингдек, санкциялар натижасида кўплаб технологик ва бизнес имкониятлари йўқолиб бораётгани боис эркин яшаш ва меҳнат қилиш учун кўчиб келишмоқда.

Шу боис, ҳар қанча уй қурилмасин, таклиф қанчалик ўсмасин, талаб ундан тезроқ ўсиб бориши оқибатида нархлар қимматлашиб бормоқда. Бу – классик бозор қонуни.

Ижара нархи Тошкент чеккасида ҳам ошмоқда

2026 йил баҳорида яна бир қизиқ тенденция кузатилди. Илгари Тошкентда фақат марказий туманлар қиммат бўлган бўлса, ҳозир чеккароқ ҳудудларда ҳам ижара нархи тез ошиб бормоқда.

Яшнобод, Бектемир, Юнусобод ва Чилонзорда ижара кескин ўсган. Аммо анъанавий “бой” туманлар – Миробод ва Яккасаройда ўсиш суръати нисбатан секинлашган. Шайхонтоҳурда эса ҳатто символик арзонлашиш кузатилган.

Бунинг сабаби оддий – марказда яшай олмаган аҳоли чекка туманларга кўчмоқда. Натижада пайдо бўлган талаб у ерлардаги кўчмас мулк бозорига ҳам босимни оширяпти. Яъни ижара инқирози энди фақат марказ эмас, бутун шаҳар муаммосига айланмоқда.

Ижарада туриш ёки уй сотиб олишга қодирлик индекси

Ҳозир Тошкент шаҳрида ўртача маош 6 млн сўм бўлса, энг кичкина майдонли (30-40 кв.м.) хонадон ижраси 4-5 млн сўмга баҳоланади. Агар эр ва хотин ҳам ишлаб маош олсагина, улардан бирининг маоши ижарага, иккинчисиники яшашга кетади. Агар шу 6 млн сўм 1 ойлик яшаш харажатлари учун етарли деб ҳисобласак! Ижарада туриш ёки уй сотиб олишга қодирлик индекси бизда ўта паст.

Маълумот учун, affordability index – уй-жойнинг аҳоли учун қай даражада қулай ва ҳамёнбоп эканини кўрсатувчи индекс. Бу индекс қанчалик юқори бўлса, ўртача даромадли одам учун уй сотиб олиш ёки ипотека тўлаш шунчалик осон бўлади. Индекс қанчалик паст бўлса, уй-жой харажатлари аҳоли даромадига шунчалик оғир босим қилади.

Ривожланган хорижий давлатларда ижара нархи баланд бўлса-да, даромад юқори экани боис, муаммо туғдирмайди. Қиёслайдиган бўлсак, 2026 йил учун Numbeo рейтинги маълумотларига кўра, вазият қуйидагича:

АҚШда бу индекс – 3.2 – аҳолининг юқори даромади ва арзон ҳамда қулай ипотека тизими туфайли уй-жойга эга бўлиш ёки яшаш учун ижарага олиш дунёдаги энг қулайи.

Германияда – 1.8 – бу ерда ижара қиммат, аммо маош ва ижтимоий тизим буни қисман қоплайди.

Францияда – 1.6. Йирик шаҳарлар қиммат, лекин аҳоли харид қобилияти юқорироқ.

Россияда – 0.4. Уй-жой аҳоли даромадига жиддий босим қилмоқда.

Қозоғистонда – 0.59. Марказий Осиё давлатлари орасида энг яхши кўрсаткич.

Ўзбекистонда мазкур индекс дунёда энг паст кўрсаткичларни намоён қилади – 0.3. Бу борада ҳатто Тожикистон (0.38) ва Қирғизистондан (0.32) ҳам ортдамиз.

Нақдсиз ҳисоб-китоб ислоҳоти ҳам бозорни совита олмади

2026 йил 1 апрелдан кўчмас мулк олди-сотдисида нақдсиз ҳисоб-китоб тизими жорий қилинди. Кўпчилик бу ислоҳот бозорни “совитади”, спекуляцияни камайтиради деб ўйлаганди.

Аммо Макроиқтисодий ва ҳудудий тадқиқотлар институти таҳлилига кўра, бу ўзгариш ижара бозорига кучли таъсир қилмаган. OLX платформасидаги 1,7 миллиондан ортиқ эълон таҳлили шуни кўрсатдики, апрел ойида медиан ижара нархи 550 доллар даражасида қолган.

Бу эса муаммо анча чуқур эканини кўрсатади. Гап фақат ҳисоб-китоб шаклида эмас, балки бозор структурасида, аҳоли даромадида, инвестицион спекуляцияларда, шаҳарлашув босимида кўрилади.

Нима қилиш керак?

Мутахассислар бир нечта ечимларни таклиф қилмоқда.

Масалан, ижтимоий ижара уйлари дастурини кенгайтириш, талабалар шаҳарчаларини кўпайтириш, арзон сегментдаги қурилишни рағбатлантириш яхши ечим бўла олади.

Шунингдек, бўш турган хонадонларни солиққа тортиш механизмларини қайта кўриб чиқиш, шаҳар марказига босимни камайтириш учун йўлдош шаҳарлар яратиш (Янги Тошкентга ўхшаган) ҳамда ижара бозорини шаффофлаштириш ҳам вазиятни ўнглаши мумкин. Акс ҳолда, қурилиш “буми”дан шаҳар манзараси гўзаллашиши ва сайёҳлар учун жозибадорлиги ортиши мумкин, аммо оддий одам учун уй ижараси янада қийинлашиб бораверади.

Абулфайз Сайидасқаров