Ijara inqirozi: Toshkentda koʻp uy qurilsa-da, ijara nega arzonlashmayapti?

Soʻnggi yillarda Toshkent ulkan qurilish maydoniga aylandi. Poytaxtning deyarli har bir tumanida yangi turar-joy majmualari, osmonoʻpar binolar va “premium” yangi uylar qad koʻtarmoqda. Albatta, bundan maqsad – aholini uy-joy bilan taʼminlash, bozorda taklifni koʻpaytirish va narxlarni barqarorlashtirishdan iborat. Ammo amalda boshqa manzara kuzatilmoqda: ijara narxlari tushish oʻrniga yanada oshib boryapti.

Shu yil bahorida Toshkent ijara bozori yana keskin qimmatlashdi. Iqtisodiy tadqiqotlar va islohotlar markazi maʼlumotlariga koʻra, aprel oyida poytaxtda ijara narxi bir oyning oʻzida 3,4 foizga oʻsib, oʻrtacha har kvadrat metr uchun 9,2 dollarga yetgan. Martda 2,7 foiz, fevralda 2,3 foiz oʻsish kuzatilgan.

Bu esa jamiyatda muhim va haqli savolni tugʻdirmoqda: shuncha uy qurilayotgan boʻlsa, nega ijara hamon qimmat?

Muammo – uylar sonida emas, qanday uylar qurilayotganida

Iqtisodchilarning taʼkidlashicha, bozorda “uylar koʻpayishi” har doim ham “arzonlashish” degani emas. Chunki Toshkentda qurilayotgan uylarning katta qismi aholining oʻrta va past daromadli qatlami uchun imkoniyat emas, balki investitsiya va kapital saqlash vositasiga aylanmoqda. Yaʼni bu yangi uy va xonadonlarni sotib olayotgan ayrim xaridorlar uni ijaraga qoʻyib pul ishlash yoki oʻz mablagʻini inflyatsiya va boshqa xatarlardan omon saqlashni maqsad qilishyapti. Shuningdek, yaqin va uzoq istiqbolda koʻchmas mulk narxining ortib borishidan foydalanib, qimmatroq sotishni rejalashtiradi.

Yangi uylarning hamyonbop va hammabop emasligi sabablaridan biri – ayniqsa markaziy hududlarda qurilayotgan “elita” majmualarining narxi oddiy oilalar imkoniyatidan ancha yuqori ekanidir. Natijada bozorda kvadrat metrlar koʻlami koʻpaysa ham, haqiqiy ehtiyoj uchun mos va arzon kvartiralar taqchilligi saqlanib qolmoqda.

Ipoteka krediti shartlarining vaziyatga taʼsiri

Albatta, hozirgi dunyoda katta shaharlarda bir zumda naqd pulga uy sotib olish imkoniyati aksariyat aholi uchun imkonsiz. Koʻpchilik ipoteka qarzi olib, uy-joy xarid qiladi.

Ammo bu boradagi vaziyat ham Oʻzbekistonda maqtangulik emas – yiliga 17-28%. Boshlangʻich toʻlov kamida 20-25%.

Qiyoslash uchun, AQShda – 6-6,6%, Germaniyada – 3,6%, Fransiyada – 2-3%, Finlyandiyada – 1-2%.

Postsovet davlatlarini olsak, Rossiyada – 6-8%, Qozogʻistonda 7-12% (yosh oilalar uchun bundan ham past foizli imtiyoz), Qirgʻizistonda – 14-18% ni tashkil etadi.

Tojikistonda esa ipoteka va koʻchmas mulk bozoridagi vaziyat xuddi bizdagi 2016 yilgacha boʻlgan vaziyatga oʻxshash – bu yerda ipoteka bozori kichik va cheklangan. Kreditni faqat ayrim banklar beradi.

Ipoteka kreditlari qimmat (26-33%), dastlabki toʻlov talabi yuqori (kamida 30%), kredit muddati maksimum 3 yil.

Toshkentga aholi oqimi toʻxtamayapti

Ijara qimmatlashuvining eng asosiy omillaridan biri – doimiy aholi bosimi hamda urbanizatsiya bilan bogʻlanadi. Viloyatlarda mehnat va yashash uchun imkoniyatlar Toshkentdagidan farq qilishi bois, odamlar poytaxtga koʻchib oʻtmoqda.

Chunki Toshkent – nafaqat Oʻzbekistonning siyosiy markazi, balki eng katta mehnat bozori, asosiy universitetlar markazi, biznes va IT markazi, migratsiya nuqtasiga aylanib boʻlgan. Har yili minglab talabalar, ichki migrantlar, viloyatlardan ish izlab kelganlar, xorijiy kompaniya xodimlari, relokantlar poytaxtga koʻchib kelmoqda.

Birinchi maʼmuriyat davrida aholi mobilligini cheklagan va koʻplab rivojlanish imkoniyatlaridan mahrum qilgan “propiska” tizimining 2016 yildan keyin yumshatilishi ham Toshkentga koʻchish koʻlamini oshirdi. Avvallari propiskasiz Toshkentdan uy xarid qilib boʻlmagani bois, yangi uylarning sotilishi ham sust edi. Ammo cheklovlarning bekor qilingani talabni oshirdi va tabiiyki koʻchmas mulk narxini ham muttasil ortib borishiga sabab boʻldi.

Ikkinchi oqim esa 2022 yilda Rossiyaning Ukrainaga bostirib kirishi ortidan boshlandi. Koʻplab Rossiya fuqarolari urushga borishdan qoʻrqib, yaqin qoʻshni davlatlarga, jumladan, Oʻzbekistonga qochib kela boshladi. Ular nafaqat oʻzlari yashashi, balki olib qochib kelgan kapitallarini saqlash uchun ham koʻchmas mulk xarid qilishdi. Bu jarayon nafaqat turar-joylar, balki ijara narxlarining keskin koʻtarilib ketishiga sabab boʻldi.

Hozir ham Rossiyadan relokantlar koʻchib kelmoqda. Ammo endi ular urushga mobilizatsiyadan emas, balki Putin Rossiyasida inson huquqlari va Internet cheklanayotgani, shuningdek, sanksiyalar natijasida koʻplab texnologik va biznes imkoniyatlari yoʻqolib borayotgani bois erkin yashash va mehnat qilish uchun koʻchib kelishmoqda.

Shu bois, har qancha uy qurilmasin, taklif qanchalik oʻsmasin, talab undan tezroq oʻsib borishi oqibatida narxlar qimmatlashib bormoqda. Bu – klassik bozor qonuni.

Ijara narxi Toshkent chekkasida ham oshmoqda

2026 yil bahorida yana bir qiziq tendensiya kuzatildi. Ilgari Toshkentda faqat markaziy tumanlar qimmat boʻlgan boʻlsa, hozir chekkaroq hududlarda ham ijara narxi tez oshib bormoqda.

Yashnobod, Bektemir, Yunusobod va Chilonzorda ijara keskin oʻsgan. Ammo anʼanaviy “boy” tumanlar – Mirobod va Yakkasaroyda oʻsish surʼati nisbatan sekinlashgan. Shayxontohurda esa hatto simvolik arzonlashish kuzatilgan.

Buning sababi oddiy – markazda yashay olmagan aholi chekka tumanlarga koʻchmoqda. Natijada paydo boʻlgan talab u yerlardagi koʻchmas mulk bozoriga ham bosimni oshiryapti. Yaʼni ijara inqirozi endi faqat markaz emas, butun shahar muammosiga aylanmoqda.

Ijarada turish yoki uy sotib olishga qodirlik indeksi

Hozir Toshkent shahrida oʻrtacha maosh 6 mln soʻm boʻlsa, eng kichkina maydonli (30-40 kv.m.) xonadon ijrasi 4-5 mln soʻmga baholanadi. Agar er va xotin ham ishlab maosh olsagina, ulardan birining maoshi ijaraga, ikkinchisiniki yashashga ketadi. Agar shu 6 mln soʻm 1 oylik yashash xarajatlari uchun yetarli deb hisoblasak! Ijarada turish yoki uy sotib olishga qodirlik indeksi bizda oʻta past.

Maʼlumot uchun, affordability index – uy-joyning aholi uchun qay darajada qulay va hamyonbop ekanini koʻrsatuvchi indeks. Bu indeks qanchalik yuqori boʻlsa, oʻrtacha daromadli odam uchun uy sotib olish yoki ipoteka toʻlash shunchalik oson boʻladi. Indeks qanchalik past boʻlsa, uy-joy xarajatlari aholi daromadiga shunchalik ogʻir bosim qiladi.

Rivojlangan xorijiy davlatlarda ijara narxi baland boʻlsa-da, daromad yuqori ekani bois, muammo tugʻdirmaydi. Qiyoslaydigan boʻlsak, 2026 yil uchun Numbeo reytingi maʼlumotlariga koʻra, vaziyat quyidagicha:

AQShda bu indeks – 3.2 – aholining yuqori daromadi va arzon hamda qulay ipoteka tizimi tufayli uy-joyga ega boʻlish yoki yashash uchun ijaraga olish dunyodagi eng qulayi.

Germaniyada – 1.8 – bu yerda ijara qimmat, ammo maosh va ijtimoiy tizim buni qisman qoplaydi.

Fransiyada – 1.6. Yirik shaharlar qimmat, lekin aholi xarid qobiliyati yuqoriroq.

Rossiyada – 0.4. Uy-joy aholi daromadiga jiddiy bosim qilmoqda.

Qozogʻistonda – 0.59. Markaziy Osiyo davlatlari orasida eng yaxshi koʻrsatkich.

Oʻzbekistonda mazkur indeks dunyoda eng past koʻrsatkichlarni namoyon qiladi – 0.3. Bu borada hatto Tojikiston (0.38) va Qirgʻizistondan (0.32) ham ortdamiz.

Naqdsiz hisob-kitob islohoti ham bozorni sovita olmadi

2026 yil 1 apreldan koʻchmas mulk oldi-sotdisida naqdsiz hisob-kitob tizimi joriy qilindi. Koʻpchilik bu islohot bozorni “sovitadi”, spekulyatsiyani kamaytiradi deb oʻylagandi.

Ammo Makroiqtisodiy va hududiy tadqiqotlar instituti tahliliga koʻra, bu oʻzgarish ijara bozoriga kuchli taʼsir qilmagan. OLX platformasidagi 1,7 milliondan ortiq eʼlon tahlili shuni koʻrsatdiki, aprel oyida median ijara narxi 550 dollar darajasida qolgan.

Bu esa muammo ancha chuqur ekanini koʻrsatadi. Gap faqat hisob-kitob shaklida emas, balki bozor strukturasida, aholi daromadida, investitsion spekulyatsiyalarda, shaharlashuv bosimida koʻriladi.

Nima qilish kerak?

Mutaxassislar bir nechta yechimlarni taklif qilmoqda.

Masalan, ijtimoiy ijara uylari dasturini kengaytirish, talabalar shaharchalarini koʻpaytirish, arzon segmentdagi qurilishni ragʻbatlantirish yaxshi yechim boʻla oladi.

Shuningdek, boʻsh turgan xonadonlarni soliqqa tortish mexanizmlarini qayta koʻrib chiqish, shahar markaziga bosimni kamaytirish uchun yoʻldosh shaharlar yaratish (Yangi Toshkentga oʻxshagan) hamda ijara bozorini shaffoflashtirish ham vaziyatni oʻnglashi mumkin. Aks holda, qurilish “bumi”dan shahar manzarasi goʻzallashishi va sayyohlar uchun jozibadorligi ortishi mumkin, ammo oddiy odam uchun uy ijarasi yanada qiyinlashib boraveradi.

Abulfayz Sayidasqarov