Ipoteka muammosi: qimmat foizlar, birlamchi va ikkilamchi bozor farqlari, subsidiya

Insonning asosiy ehtiyojlaridan biri boshpanaga ehtiyojdir. Aholi soni yildan-yilga oshib borayotgan boʻlsa-da, 2016 yilgacha Oʻzbekistonda, jumladan, poytaxtda yangi turar joylar deyarli qurilmadi. Xalq orasida “bank uylari” deb nom olgan koʻp qavatli uylar esa, garchi markaziy hududlarda qurilgani va sifati bilan ajralib tursa-da, qiymati aholi oʻrtacha daromadlari koʻrsatkichlariga nisbatan ancha balandligi, ipoteka kreditlari berish xizmatining deyarli yoʻqligi bois, turar joyga boʻlgan talabni 1 foizga ham qondira olmasdi. Ipoteka kreditlari berilsa ham foizlari juda baland va talablari juda qattiq edi. Yangi uylar qurilmasligi natijasida turar joylarning narxlari aholi daromadalaribilan solishtirganda balandligicha qolaverdi.

Shunga qaramasdan, Toshkent shahrida roʻyxatdan oʻtish deyarli imkonsiz qilib qoʻyilgani, Toshkent “propiskasi” uy sotib olish uchun asosiy talab sifatida oʻrnatilgani bois, yangi uylarni sotib olishga talabning, pirovardida esa bunday uylarni qurishga istakning ortishiga yoʻl bermagan. Shunday boʻlsa-da, poytaxtdan boshqa hududlarda ish oʻrinlari taqchilligi, hayot sharoitlari nihoyatda ogʻir boʻlgani sababli, xalqning Toshkentda yashash va ishlashga qiziqishi, poytaxtda oʻz uyiga ega boʻlish istagi hech qachon soʻnmagan. Natijada xonadonlarning narxlari balandligicha qolaverdi.

Bunday sharoitda uy sotib olishga qurbi yetmagan aholi qatlamlari uchun ipoteka kreditlari suv-havodek zarur boʻlsa-da, oʻz xalqiga, uning toʻlov qobiliyatiga ishonchsizlik va uning dardiga quloq tutmaslik hamda mensimaslik siyosati bois, oʻtgan yillar davomida bu yoʻnalishda real va samarali qadamlar qoʻyilmadi.

Ipoteka kreditlari – yagona chorami?

Biroq Oʻzbekiston ochiqlik, demokratik va iqtisodiy oʻzgarishlarga yuz tutgach, aholining farovonligi ortib, turli byurokratik va iqtisodiy toʻsiqlar olib tashlana boshladi. Avvaliga foizlari baland boʻlsa-da, ipoteka kreditlari berish yoʻlga qoʻyildi. Koʻplab turar-joy binolari qurilyapti. Bunday oʻzgarish koʻchmas mulk bozoridagi narxlarning anchayin choʻntakbop boʻlishiga olib keladi. Uy-joy narxlari nisbatan tushdi.

Lekin 2022 yilda Rossiyaning Ukrainaga bostirib kirishi va ommaviy harbiy safarbarlik eʼlon qilishi ortidan, mazkur adolatsiz urushda qon toʻkishni istamagan milllionga yaqin rossiyaliklar mamlakatlarini tark etib, xorijga qochishga majbur boʻlishdi. Ularning Toshkentdan boshpana sotib olishga toʻsatdan va keskin oshgan talablari koʻchmas mulk narxlarining 2-3 baravar oʻsishiga olib keldi. Garchi bu relokantlarning aksariyat qismi keyinchalik boshqa davlatlarga oʻtib ketgan boʻlsa-da, koʻchmas mulk bozoridagi narxlar balandligicha qoldi. Bunday vaziyat esa xonadon sotib olish uchun shartlari qulay va foiz yuki yengil ipoteka kreditlariga ehtiyojning yanada ortishiga sabab boʻlmoqda.

Ayni paytda Oʻzbekistonda faoliyat yurituvchi banklar ikki turdagi ipoteka kreditlarini taklif qilishmoqda:

• oddiy (yangi qurilgan turar-joylarga ham, ikkilamchi bozordagi xonadonlar sotib olish uchun ham);
• davlat dasturiga muvofiq (yangi qurib, foydalanishga topshirilgan turar-joylardagi xonadonlarni sotib olish uchun).

Har ikki holat uchun ham kreditni rasmiylashtirish tartibi deyarli bir xil. Birinchi marta bankka murojaat qilganda kamida oxirgi 6 oy uchun daromadlar haqidagi maʼlumotnomani koʻrsatish lozim. Agar qarzni toʻlash uchun mablagʻ yetarli boʻlmasa, birgalikda qarz oluvchini jalb qilish mumkin. Eng muhimi, kredit olishga talabgorning boshqa kreditlar boʻyicha yopilmagan qarzlari boʻlmasligi lozim.

Agar kredit berish shartlari qarz oluvchini qoniqtirsa, keyingi bosqichga — xonadonni tanlash, mulk egasi yoki ishlab chiqaruvchi bilan dastlabki shartnoma tuzish, mustaqil baholashni oʻtkazishishlariga oʻtish mumkin.

Ayrim banklarda imtiyozli muddat ham koʻzda tutilgan boʻlib, qarzdor 2 oydan 2 yilgacha boʻlgan muddatda qarzning foizini toʻlab boradi xolos. Mijoz imtiyozli muddatda asosiy qarzni toʻlamay turadi.

Hozirga kelib, ipoteka olish imkoniyatlari ancha kengayganini alohida taʼkidlash lozim. Jumladan, ipoteka stavkalari oʻtgan yilga nisbatan bir necha punktga pasaygan. Davlat dasturi boʻyicha berilayotgan kredit foizlari esa avvalgicha — yiliga 17-18% koʻrsatkichida qolmoqda.

Shu bilan birga, ipoteka kreditlarini taqdim etish uchun mijozning toʻlov qobiliyatiga qoʻyilgan shartlar ham yumshatilmoqda. Jumladan, oʻtgan yilning 1 noyabridan boshlab, faqat “quti” shaklidagi, yaʼni toʻla taʼmirdan chiqarilmagan yangi uylarni sotib olish uchun ham ipoteka kreditlari berishga ruxsat berildi.

Shuningdek, 2023 yil 13 aprelda prezident “2023 yilda bozor tamoyillariga asoslangan ipoteka kreditlari orqali aholini uy-joy bilan taʼminlash dasturini amalga oshirish chora-tadbirlari toʻgʻrisida”gi farmonni imzoladi. Ipoteka kreditlari orqali aholini uy-joy bilan taʼminlashga qaratilgan ushbu farmonga koʻra, jismoniy shaxslarga ipoteka krediti berishning zamonaviy va barqaror tizimini shakllantirish, uy-joy sharoitini yaxshilashga muhtoj boʻlgan oilalarni davlat tomonidan manzilli qoʻllab-quvvatlash, mahalliy va xalqaro kapital bozorlarida moliyaviy resurslarni jalb qilish va keyinchalik ularni ipoteka kreditlarini qayta moliyalashtirishga yoʻnaltirish maqsadi nazarda tutilgan.

Joriy yil 1 maydan kuchga kirgan yangi farmonga koʻra, uy-joy sotib olish istagini bildirgan, biroq rasmiy daromad manbaiga ega boʻlmagan mijozlarning toʻlov qobiliyatini baholashda ularning bank kartalaridagi pul aylanmalari, ijara va kommunal xizmatlar uchun toʻlovlar hamda boshqa xarajatlar inobatga olinadigan boʻldi.

Shuningdek, aholining muhtoj qatlamiga turar-joy narxining oʻrtacha 15 foiz miqdoridagi boshlangʻich badalni byudjetdan ajratilgan mablagʻlar — subsidiya hisobiga qoplab berish yoʻlga qoʻyildi.

Qayd etish joiz, Vazirlar Mahkamasining 2020 yil 25 martdagi 182-qaroriga muvofiq, ijtimoiy mezonlarga mos keluvchi daromadi yuqori boʻlmagan fuqarolarga subsidiya mablagʻlari ajratish belgilangan.

Subsidiya mablagʻlari sotib olinadigan kvartira joylashuvi va maydonidan qatʼi nazar, dastlabki badalning bir qismini qoplash uchun qatʼiy belgilangan 32 mln. soʻm, foiz toʻlovlari bir qismini qoplash uchun esa birinchi 5 yil davomida 10 foizlik punktdan oshgan qismiga toʻlanadi. Subsidiyalarga haqli qatlamni aniqlash mezonlari ham oʻzgardi. Ijtimoiy himoyaga muhtoj shaxslar roʻyxatiga yosh oilalar va 30 yoshgacha boʻlganlar, shuningdek, uzoq hududlardagi byudjet tashkilotlarida mehnat qilayotgan mutaxassis va tibbiyot xodimlari ham kiritildi.

Davlat dasturi boʻyicha ipoteka

Davlat dasturi boʻyicha ipotekani hozir 11 ta bankda rasmiylashtirish mumkin. Foiz stavkasi yiliga 17-18% ni tashkil etadi. Kredit 20 yilga beriladi.

Biroq bu oʻrinda ipoteka krediti uchun mablagʻning cheklanganini taʼkidlab oʻtish lozim. Masalan, Toshkent shahrida bu cheklov 416,5 mln. soʻm, viloyatlar uchun 327,2 mln. soʻm etib belgilangan.

Nega aynan 416,5 million?

Shu oʻrinda haqli savol tugʻiladi? 416 millionlik limit qanday mezonlar asosida belgilangan? Hozir bu pulga Toshkentda hatto 1 xonali xonadon topish ham qiyin.

Biz suhbatlashgan koʻpgina davlat va shaxsiy banklarning maʼsul xodimlari aytishicha, bu raqamni banklar emas, Moliya va iqtisodiyot vazirligi belgilagan. Katta ehtimol bilan, bozordagi oʻrtacha narx asos qilib olingan. Ammo koʻchmas mulk bozoridagi narxlar dinamikasi yoxud inflyatsiya bu cheklovga qanchalik taʼsiri qilishi nomaʼlum.

Xususan, Markaziy bank departamenti bosh iqtisodchisi Dilshod Abdullayevning aytishicha, hozirda tijorat banklari tomonidan “Oʻzbekiston ipotekani qayta moliyalashtirish kompaniyasi” AJ resurs mablagʻlari hisobidan kelgusida qoplab berish sharti asosida birlamchi va ikklamchi bozordan uy-joy sotib olish uchun 400 mln. soʻmgacha ipoteka kreditlari ajratilmoqda.

Mazkur ipoteka kreditlarini moliyalashtirish uchun resurs mablagʻlari tijorat banklariga “Oʻzbekiston ipotekani qayta moliyalashtirish kompaniyasi” AJ orqali Osiyo taraqqiyot bankining loyiha hujjatlari asosida ajratiladi.

Loyiha hujjatlarida bir qarz oluvchiga ajratiladigan ipoteka kreditlarining yuqori miqdori 400 mln. soʻmgacha etib belgilangan.

Shuningdek, bugungi kunda “Oʻzbekiston ipotekani qayta moliyalashtirish kompaniyasi” AJ tomonidan Osiyo taraqqiyot banki bilan hamkorlikda bir qarz oluvchiga ajratiladigan ipoteka kreditlarining yuqori miqdorini oshirish borasida muzokaralar olib borilmoqda.

Bundan tashqari, daromad miqdori past boʻlgan fuqarolar uchun, yashash joyi hamda xonadon bahosidan qatʼi nazar, 32 mln. soʻm miqdorida subsidiya toʻlab beriladi.

Subsidiyalar hatto sotib olinayotgan xonadon narxi ipoteka krediti maksimal mablagʻidan ortiqcha boʻlgan holatda ham toʻlab beriladi. Bunda ortiqcha qiymatni qarz oluvchi shaxs oʻz shaxsiy mablagʻlari hisobidan qoplaydi.

Ikkilamchi bozorda nima ayb?

Biroq yana bir muammo borki, kredit olishni niyat qilgan mijozlarning noroziligiga sabab boʻlmoqda. Bu — birlamchi va ikkilamchi bozordagi turar-joylar uchun kredit ajratish shartlari ikki xilligi bilan bogʻliq. Aniqrogʻi, ikkilamchi bozordan sotib olinayotgan uylarga banklar “oʻgay koʻz bilan” qarashadi — kredit foizlari balandroq boʻladi.

Buni Markaziy bank departamenti bosh iqtisodchisi Dilshod Abdullayev quyidagicha izohladi:

“Tijorat banklari tomonidan aholiga ajratilayotgan ipoteka kreditlari foizlarini belgilashda bir qator omillar inobatga olinadi.

1. Ipoteka kreditlarining moliyalashtirish manbalari.

Qayd etish joizki, bugungi kunda banklar tomonidan kreditlarni moliyalashtirish manbalaridan kelib chiqib, 3 xil turdagi ipoteka kreditlari ajratilmoqda:

a) Prezidentning 2021 yil 9 dekabrdagi 33-farmoniga asosan tijorat banklari tomonidan Iqtisodiyot va moliya vazirligi resurs mablagʻlari hisobidan ajratilayotgan ipoteka kreditlari.

Mazkur ipoteka kreditlari 20 yil muddatga Qoraqalpogʻiston va viloyatlarda 327,5 mln. soʻmgacha va Toshkent shahrida 416,5 mln. soʻmgacha, 15 foiz miqdorida boshlangʻich badal toʻloviga ega boʻlgan fuqarolarga oʻrtacha 18-19 foiz stavkasida ajratilmoqda.

b) “Oʻzbekiston ipotekani qayta moliyalashtirish kompaniyasi” AJ resurs mablagʻlari hisobidan birlamchi va ikklamchi bozordan uy-joy sotib olish uchun 20 yil mudatga 400 mln. soʻmgacha bozor foizlarida yillik 18 foiz stavkasida, uy-joylarni qayta taʼmirlash uchun 10 yil muddatga 80 mln. soʻmgacha ipoteka kreditlari ajratilmoqda.

v) tijorat banklari oʻz resurs mablagʻalari hisobidan ajratilayotgan ipoteka kreditlari.

Mazkur ipoteka kreditlari yuridik va jismiy shaxslarning depozit va omonatlari hamda boshqa jalb qilingan manbalar hisobidan moliyalashtirishi tufayli ushbu kreditlar oʻrtacha 24-25 foiz stavkada ajratilmoqda.

2. Ipoteka krediti hisobiga sotib olinayotgan uy-joylarning foydalanish muddatlari.

Birlamchi uy-joy bozoridan sotib olinadigan xonadonlarning foydalanish muddati ikkilamchi bozordan sotib olinadigan xonadonlarga nisbatan uzoq boʻlishi ipoteka krediti hisobiga sotib olingan koʻchmas mulkning barqaror garov obʼekti sifatida baholanishiga, mavjud risklarning oldini olishga hamda ipoteka kreditlari boʻyicha foizlarni pastroq belgilashga asos boʻladi.

3. Tijorat banklari tomonidan Prezidentning 2023 yil 13 apreldagi 51-farmoniga muvofiq tijorat banklariga qarz oluvchi tomonidan toʻlanadigan dastlabki badal miqdori, imtiyozli davr va boshqa koʻrsatkichlardan kelib chiqib ipoteka kreditlari boʻyicha tabaqalashtirilgan foiz stavkalarini oʻrnatish mumkin.

Nima boʻlganda ham, aholining uy-joyga boʻlgan ehtiyojini qoplash uchun deyarli asosiy “najot qalʼasi” boʻlmish ipoteka kreditlari olish shartlari osonlashtirilib, imkoniyatlari kengaytirib borilyapti. Bunday ijobiy tendensiya natijasida 2023 yilning yanvar-may oylari davomida aholiga ajratilgan ipoteka kreditlari 5,8 trln. soʻmni tashkil etib, 2022 yilning mos davriga nisbatan qariyb 1,1 barobarga oshdi hamda ularning qoldigʻi joriy yil 1 iyun holatiga 50,2 trln. soʻmga yetdi.

Shundan, 3 025 nafar subsidiya xabarnomasi mavjud daromadi yuqori boʻlmagan fuqarolarga 745,2 mlrd. soʻm miqdorida ipoteka kreditlari ajratilib, ularning joriy yil yanvar-may oylarida ajratilgan ipoteka kreditlaridagi ulushi 13 foizni tashkil etgan, deydi Markaziy bank masʼul xodimi.

Biroq bu chora-tadbirlarni yetarli, deb boʻlmaydi. Xalqaro tashkilotlarning hisob-kitoblariga koʻra, Oʻzbekistonda aholi ehtiyojini toʻla qondirish uchun har yili 145 ming xonadondan iborat uylar qurish kerak. Biroq Oʻzbekistonda har yili oʻrtacha 40 000 xonadondan iborat uylar qurilmoqda. Demakki, ipoteka kreditlari olishni osonlashtirish mavjud ulkan muammoning faqat bir qismini hal qiladi xolos.